Punti chiave
- Il mercato immobiliare romano ha visto un aumento della domanda del 12% nei quartieri centrali nel 2025
- I prezzi medi sono cresciuti del 7,5% nell’ultimo anno, con picchi del 15% in zone come Parioli e Prati
- Le abitazioni di medie dimensioni (70-100 mq) sono le più richieste, specialmente se dotate di spazi esterni
- Gli investitori internazionali costituiscono circa il 22% degli acquirenti nelle zone di pregio
- Le zone emergenti come Ostiense e Testaccio stanno registrando i maggiori aumenti percentuali di valore
- Il mercato degli affitti brevi influenza fortemente la disponibilità di immobili residenziali
Panoramica attuale del mercato immobiliare romano
Il mercato immobiliare di Roma sta vivendo una fase di grande dinamismo. Negli ultimi due anni, abbiamo assistito a cambiamenti significativi sia nella domanda che nell’offerta. I dati più recenti mostrano un incremento delle compravendite del 8,3% rispetto all’anno precedente, con un totale di circa 35.000 transazioni registrate.
Ma cosa sta succedendo davvero nel mercato romano? Le zone centriche come Centro Storico, Prati e Trastevere mantengono una domanda costante, mentre quartieri come Ostiense, Testaccio e San Lorenzo stanno emergendo come nuove aree di interesse. Questo spostamento dell’attenzione verso zone precedentemente considerate periferiche sta cambiando la mappa del valore immobiliare nella capitale.
Da un punto di vista pratico, i tempi medi di vendita si sono ridotti a circa 3,5 mesi per gli immobili correttamente valorizzati, mentre lo sconto medio tra prezzo richiesto e prezzo di vendita si attesta intorno al 9%. Questi numeri variano notevolmente tra le diverse zone della città, con immobili nel Centro Storico che vengono venduti molto più rapidamente e con sconti minori rispetto a quelli nelle zone periferiche.
Nel mio lavoro quotidiano come consulente immobiliare, noto che i clienti sono diventati più preparati e selettivi. Non comprano più il primo appartamento che vedono, ma ricercano specifiche caratteristiche come efficienza energetica, presenza di spazi esterni e vicinanza a servizi e trasporti. Questo comportamento sta guidando un cambiamento nelle tipologie di immobili più richiesti.
Il mercato romano presenta anche una forte polarizzazione tra immobili di pregio e immobili di fascia media o economica. Gli immobili di lusso, specialmente nelle zone più prestigiose come Parioli, Prati e Centro Storico, continuano a mantenere valori elevati e tempi di vendita ridotti, mentre gli immobili di fascia media in zone meno centrali possono richiedere strategie di valorizzazione più articolate per trovare acquirenti.
Fattori che influenzano la domanda immobiliare a Roma
La domanda immobiliare a Roma è influenzata da numerosi fattori, alcuni dei quali sono specifici della capitale. Il primo e forse più ovvio è la posizione. Roma non è solo la capitale d’Italia, ma anche un centro culturale, turistico e amministrativo di rilevanza mondiale. Questo crea una domanda costante di immobili sia per uso residenziale che per investimento.
Un altro fattore che sta guidando la domanda è il cambiamento nelle preferenze abitative post-pandemia. Molti acquirenti cercano ora case più grandi, con spazi esterni e possibilità di creare aree di lavoro separate. Questa tendenza ha portato a un aumento della domanda di appartamenti con terrazzi o piccoli giardini, anche in zone semicentrali.
I tassi di interesse sui mutui rappresentano un altro elemento cruciale. Dopo un periodo di rialzi, la recente stabilizzazione e le prospettive di una possibile riduzione stanno riportando sul mercato acquirenti che avevano temporaneamente rimandato l’acquisto. Osservo che molti clienti stanno approfittando di questa finestra di opportunità prima che i prezzi possano salire ulteriormente.
Il turismo è un fattore che influisce enormemente sulla domanda immobiliare romana. Con oltre 20 milioni di visitatori annui, Roma attira numerosi investitori interessati al mercato degli affitti brevi. Questo fenomeno ha creato una pressione significativa sugli immobili nelle zone centrali e turistiche, contribuendo all’aumento dei prezzi e alla riduzione dell’offerta per i residenti.
La tabella seguente mostra i principali fattori che influenzano la domanda immobiliare a Roma:
| Fattore | Impatto sulla domanda | Trend attuale |
| Posizione | Alto | Stabile |
| Dimensione e layout | Medio-alto | In crescita |
| Presenza di spazi esterni | Alto | In forte crescita |
| Efficienza energetica | Medio | In crescita |
| Vicinanza ai trasporti | Alto | Stabile |
| Potenziale per affitti brevi | Alto | In leggero calo |
| Tassi di interesse | Medio-alto | Influenza variabile |
Anche il mercato degli acquirenti stranieri rimane significativo, con investitori provenienti principalmente da Stati Uniti, Regno Unito, Germania e paesi del Medio Oriente. Questi acquirenti sono attratti dal prestigio di possedere un immobile nella Città Eterna e spesso cercano proprietà di pregio nelle zone più iconiche della città.
Analisi dell’offerta immobiliare nella capitale
L’offerta immobiliare a Roma presenta caratteristiche uniche legate alla storia e alla conformazione della città. Il patrimonio immobiliare romano è estremamente variegato, spaziando da edifici storici nel Centro a costruzioni moderne nelle zone periferiche.
Una delle peculiarità del mercato romano è la scarsità di nuove costruzioni nelle zone centrali, dovuta sia ai vincoli urbanistici che alla saturazione degli spazi edificabili. Questo ha portato a un aumento dell’interesse per progetti di riqualificazione e ristrutturazione di edifici esistenti, che rappresentano una parte significativa dell’offerta attuale.
Ho notato che negli ultimi anni sono aumentati i progetti di riconversione di ex edifici industriali o commerciali in residenze di pregio, specialmente in zone come Ostiense, Testaccio e San Lorenzo. Questi progetti offrono soluzioni abitative moderne in edifici dal fascino industriale, rispondendo alla domanda di immobili con carattere distintivo.
Il fenomeno degli affitti brevi ha trasformato significativamente l’offerta nel mercato romano. Si stima che circa 12.000 appartamenti siano stati convertiti in alloggi per turisti, riducendo l’offerta di immobili per residenti stabili. Questo ha creato una pressione al rialzo sui prezzi, specialmente nelle zone più turistiche.
Le nuove costruzioni si concentrano principalmente nelle zone periferiche e nell’hinterland romano, dove i prezzi dei terreni sono più accessibili. Questi progetti spesso puntano su efficienza energetica, domotica e sostenibilità come elementi distintivi per attrarre acquirenti.
L’offerta di immobili di lusso rimane limitata rispetto alla domanda, specialmente per quanto riguarda appartamenti con terrazzi panoramici o attici nel Centro Storico e nei quartieri più prestigiosi. Questa scarsità contribuisce a mantenere elevati i prezzi in questo segmento.
Un aspetto interessante dell’offerta immobiliare romana è la presenza di un mercato “off-market” significativo. Molte proprietà di pregio non vengono pubblicizzate apertamente ma sono disponibili attraverso reti di agenti immobiliari specializzati. Questo mercato nascosto rappresenta una componente importante dell’offerta nel segmento luxury.
Zone di Roma con maggiore domanda
Roma è una città suddivisa in quartieri e rioni, ognuno con caratteristiche proprie che influenzano la domanda immobiliare. Alcune zone mantengono un fascino senza tempo, mentre altre stanno emergendo come nuove aree di interesse.
Il Centro Storico rimane il cuore pulsante del mercato immobiliare di lusso. Qui, la domanda è sostenuta da acquirenti italiani e internazionali alla ricerca di immobili di prestigio, spesso in palazzi storici. I prezzi in questa zona possono raggiungere i 10.000-15.000 euro al metro quadro per proprietà ristrutturate di alta qualità.
Prati e Parioli continuano a essere tra i quartieri più richiesti per la loro eleganza, la vicinanza al centro e la qualità della vita che offrono. In queste zone, la domanda è particolarmente forte per appartamenti di medie e grandi dimensioni in edifici d’epoca ben mantenuti.
Trastevere e Monti, con il loro fascino bohémien e la vivace vita notturna, attraggono prevalentemente acquirenti più giovani e investitori interessati agli affitti brevi. La domanda in queste zone è focalizzata su appartamenti di piccole e medie dimensioni, possibilmente con elementi caratteristici come soffitti alti o travi a vista.
Tra le zone emergenti, Ostiense e Testaccio stanno registrando un aumento significativo della domanda. La trasformazione urbana di queste aree, con nuovi spazi culturali, ristoranti e locali, le ha rese particolarmente attraenti per una clientela più giovane e dinamica.
Le zone che stanno vivendo la maggiore crescita della domanda sono:
- Ostiense: +18% di richieste rispetto all’anno precedente
- Testaccio: +15% di richieste
- San Giovanni: +12% di richieste
- Monteverde: +10% di richieste
- Trieste-Salario: +9% di richieste
Anche le zone residenziali più consolidate come EUR, Flaminio e Trieste-Salario mantengono una domanda stabile, attraendo principalmente famiglie alla ricerca di appartamenti spaziosi in contesti tranquilli ma ben collegati.
Un fenomeno interessante è l’aumento della domanda per immobili nelle aree periferiche ben collegate dai mezzi pubblici. Con lo sviluppo del lavoro ibrido, molti acquirenti sono disposti a sacrificare la centralità in cambio di spazi più ampi e prezzi più accessibili, purché la zona offra buoni collegamenti con il centro.
Tendenze dei prezzi nel mercato romano
I prezzi degli immobili a Roma hanno mostrato una tendenza al rialzo negli ultimi anni, con alcune variazioni significative tra le diverse zone della città. Nel complesso, il mercato ha registrato un incremento medio del 7,5% nel 2025 rispetto all’anno precedente.
Le zone centrali e di prestigio hanno visto gli aumenti più consistenti, con incrementi che in alcuni casi hanno superato il 10%. Nel Centro Storico, i prezzi medi si attestano intorno ai 7.500-9.000 euro al metro quadro, con punte di 15.000 euro per immobili di particolare pregio in posizioni privilegiate.
Nei quartieri semicentrali come Prati, Parioli e Trieste-Salario, i prezzi medi oscillano tra i 5.000 e i 7.000 euro al metro quadro, con un incremento medio annuo del 6-8%. Questi quartieri mantengono un buon equilibrio tra prestigio, qualità della vita e accessibilità, rendendoli particolarmente attraenti per acquirenti di fascia medio-alta.
Le zone emergenti come Ostiense, Testaccio e San Lorenzo hanno registrato gli incrementi percentuali più significativi, con aumenti che in alcuni casi hanno raggiunto il 15-20% in due anni. Partendo da valori più bassi, questi quartieri stanno rapidamente guadagnando attrattiva e valore.
Ecco una panoramica dei prezzi medi per metro quadro nelle principali zone di Roma:
| Zona | Prezzo medio (€/mq) | Variazione annua |
| Centro Storico | 7.500-9.000 | +8% |
| Prati | 5.500-7.000 | +7% |
| Parioli | 6.000-7.500 | +6% |
| Trastevere | 5.000-6.500 | +9% |
| Testaccio | 4.500-5.500 | +12% |
| Ostiense | 4.000-5.000 | +15% |
| EUR | 4.500-6.000 | +5% |
| Monteverde | 4.000-5.000 | +8% |
| Trieste-Salario | 4.500-5.500 | +7% |
| Zone periferiche | 2. |
